David en Gine Shearlaw bekend van het programma ‘Ik Vertrek’ voor hun huis in Aspe (Alicante)

Ook de Spaanse woningmarkt is dringend op zoek naar een vaccin

Op televisie en in de kranten zien we elk jaar mensen die in de problemen komen bij het kopen van een huis in Spanje. Voor de meeste media is het geen nieuws meer, tenzij het een kartonnen huis betreft zoals dat van Gine en David Shearlaw van het populaire programma ‘Ik vertrek’ of Helen en Len Prior waarbij Len letterlijk voor zijn huis in elkaar zakt, omdat hij moet toezien hoe hun huis in Andalusië in opdracht van de gemeente met een bulldozer wordt afgebroken. Persoonlijk leed “scoort”, al hadden wij liever gezien dat men in de oorzaak was gedoken. De Spaanse woningmarkt is namelijk ziek en niemand mag het weten.

Deze voorbeelden betreffen Nederlanders en Engelsen, maar het hadden net zo goed Spanjaarden, Belgen, Duitsers, Fransen of Scandinaviërs kunnen zijn. Toegegeven, dit artikel is lang, maar zeker de moeite waard als je een huis in Spanje zoekt of eigenaar bent. Het is geen smeuïg verhaal over andermans ellende, maar een diepgeworteld probleem, dat veel meer slachtoffers maakt dan we via de media meekrijgen en nooit aan het licht komen. Wellicht is dit eerder het werkterrein van onderzoeksjournalisten die onrecht en fraude aan de kaak stellen, maar wij kunnen als community ontstaan uit slachtoffers van misleiding in het belang van eigenaren en toekomstige kopers niet zwijgen.

Wij waren geïnteresseerd om de oorzaak te achterhalen waarom onze leden in de problemen zijn gekomen. Zijn er overeenkomsten te ontdekken en gaat het slechts om incidenten van naïeve kopers of is er meer aan de hand? Spanje heeft nou eenmaal het imago dat je op moet passen bij het kopen van een woning, maar waarvoor dan of voor wie? Intussen kennen wij de oorzaken, de serieuze consequenties en de gigantische aantallen, maar kennen kopers die ook als zij de handtekening zetten onder het koopcontract van hun Spaanse droomwoning? Fasten your seat belts!

Het trieste verhaal van Helen en Len Prior is nog steeds actueel gezien het aantal eigenaren dat jaarlijks bebouwing moet afbreken.

Niemand koopt een woning die je niet kunt verbouwen, herbouwen, verzekeren of verkopen in de toekomst

Als deze woningen tóch massaal worden gekocht en kopers vrijwel altijd worden bijgestaan door een makelaar en een advocaat, tekenen ten overstaan van een notaris en bij het verzekeren veelal de hulp inroepen van een tussenpersoon, dan mogen we toch wel concluderen dat er iets structureel mis is?

Pyramidespel

Nog nooit eerder is alles zo volledig en overzichtelijk in kaart gebracht als hieronder. Dat was voor het eerst mogelijk omdat huiseigenaren via Casa Propia ervaringen deelden. Wat blijkt? Het is kinderlijk eenvoudig om kopers met officiële overheidsdocumenten te misleiden en daar wordt door professionals, die notabene kopers begeleiden en hun vertrouwen genieten, dankbaar gebruik van gemaakt. Kopers die afhankelijk zijn van objectief en betrouwbaar advies, waarbij buitenlanders extra kwetsbaar zijn omdat zij de taal niet spreken, de Spaanse media niet volgen en geen Spaanse kennissen hebben. Door het belichten van individuele gevallen in de media ontstaat de indruk dat het om incidenten gaat van naïeve kopers, maar dat is zo blijkt zeker niet het geval. Het gaat om tienduizenden vastgoedtransacties per jaar en honderdduizenden zo niet miljoenen huiseigenaren ongeacht prijsklasse en soort woning.

Zijn het commerciële of persoonlijke belangen die ervoor zorgen dat dit zelfs op bestuurlijk nivo structureel onder het tapijt wordt geveegd? Is het een gebrek aan kennis onder professionals of een gebrek aan ethiek? Wordt er misbruik gemaakt van het vertrouwen van kopers in professionals? Op basis van onderstaande feiten kan de conclusie namelijk niet anders zijn, dan dat essentiële informatie bewust wordt verzwegen en kopers ongevraagd deel uitmaken van een piramidespel, waarbij het probleem van de één wordt doorverkocht aan de ander totdat iemand op de blaren zit. En als de problemen zich voordoen dan wijzen alle professionals en instanties naar elkaar. Dus degene die denkt achteraf verhaal te kunnen halen, komt van een koude kermis thuis. Tienduizenden mensen leven in grote onzekerheid. Een veelvoud daarvan kent hun situatie niet eens. In geval van gepensioneerden die hun volledig gespaard vermogen of pensioen in een woning hebben gestoken om van hun oude dag te genieten kun je je afvragen of dat maar beter is ook. De Spaanse woningmarkt is ziek.

Dit zijn de belangrijkste redenen waarom zoveel mensen in de problemen komen of zijn gekomen bij het kopen van een woning

Alle eigenaren wiens woningen niet voldoen aan de wettelijke eisen zijn volledig afhankelijk van de willekeur en welwillendheid van de overheid, een gemeentearchitect, een ambtenaar of de verzekering, die je wel of niet goed gezind is bij de interpretatie en toepassing van de wet- en regelgeving. Dat betekent dat jij mogelijk wel de boete krijgt terwijl de verkoper en je buurman die niet kregen, dat jij je illegale en gedoogde bouw wél moet afbreken om een vergunning te krijgen maar de verkoper en je buurman niet, dat jij geen vergunning krijgt voor je verbouwing en een ander wel, dat jij het dak van je woning na een flinke brand niet mag herstellen en je buurman wel, etc. Er bestaat helaas geen geruststellende wet die luidt “Er zijn wetten en regels, maar we passen die nooit toe”.

De enige reden dat niet iedereen massaal tegen de lamp loopt, is omdat de wet niet bij iedereen gelijk wordt toegepast. Gelukkig, want anders is het leed niet te overzien, maar het arbitraire leidt tot rechtsongelijkheid. Het gaat om enorme investeringen, soms zelfs het volledig gespaarde vermogen of pensioen. Men stuurt kopers bij wijze van spreken de weg op zonder geldig rijbewijs in de hoop dat men niet wordt aangehouden of een ongeluk krijgt. Dat is volstrekt onverantwoord en onethisch.

1. CONSEQUENTIES WORDEN VERZWEGEN OF GEBAGATELLISEERD
Woningen waarbij is verbouwd of bijgebouwd zonder vergunning, let op, ook al zijn deze verjaard of gedoogd, kan al betekenen dat deze niet voldoen aan de wettelijke eisen. Een extra slaapkamer, een casita, een zwembad, in Spanje is bouwen en verbouwen zonder vergunning bijna cultuur, dus is de kans dat een woning niet (meer) aan de wet voldoet relatief groot. Verjaarde of gedoogde bebouwing kan betekenen dat je geen boetes krijgt en niet hoeft af te breken, zoals dat door adviseurs wordt gemeld, maar zo onschuldig als dat lijkt is het zeker niet. Want ook deze woningen zijn in vrijwel alle gemeenten in Spanje “Fuera de ordenación” of wel vallen buiten het bestemmingsplan. Om aan de wettelijke eisen te voldoen moet de gedoogde bebouwing worden gelegaliseerd of afgebroken. Afgezien daarvan hebben veel woningen essentiële documenten niet op orde. Het gaat om veel, heel veel woningen die niet aan de wettelijke eisen voldoen met onderstaande consequenties als potentieel risico. Volgens ingewijden mogelijk miljoenen woningen in heel Spanje.

DE BELANGRIJKSTE CONSEQUENTIES ZIJN

  • Afbreken van bebouwing
  • Niet verkrijgen van vergunningen (bouwen, verbouwen of herbouwen)
  • Geen (gegarandeerde) dekking van de verzekering
  • Niet kunnen verkopen in 9 van de 17 autonome regio’s (ook al gebeurt het nog steeds, maar hoe lang nog?)
  • Ongeldigheid of niet kunnen verlengen van bestaande vergunningen en essentiële documenten
  • Boetes

2. ESSENTIËLE INFORMATIE WORDT (BEWUST) NIET GEDEELD OF IS ONJUIST
Het is niet uit te leggen dat geen enkele hoofdrolspeler bij de koop van een woning kopers waarschuwt voor de mogelijke consequenties van woningen die niet aan de wet voldoen. En dat is vreemd, omdat ze een publiek belang dienen dan wel de belangen van de kopers behartigen. Het zet de deur wagenwijd open voor misleiding en fraude en dat is precies wat er gebeurt!

  • Makelaarsorganisaties en individuele makelaars die de belangen van kopers en verkopers behartigen zouden hen op hun websites moeten informeren en waarschuwen voor de consequenties, maar doen dat niet.
  • College van advocaten en individuele advocaten die kopers juridisch bijstaan en hen juist moeten behoeden voor een koop waar ze niet achter staan, melden weining tot niks op hun websites over de gevaren en de consequenties.
  • Registro de la propiedad Deze overheidsinstantie registreert volledig illegale woningen ipv deze te verwijderen. Het is bijzonder eenvoudig om met documenten van deze officiële instantie de indruk te wekken alsof een woning legaal is of aan de wet voldoet. Registro de la propiedad geeft op hun website echter aan dat het juridische zekerheid biedt. (zie hier een promovideo van Registro de la Propiedad).
  • Kadaster Deze overheidsinstantie registreert volledig illegale woningen en bebouwing waarover belasting wordt geheven. Dit wekt ten onrechte de indruk dat de overheid met de bebouwing instemt. Net als bij het Registro is het is bijzonder eenvoudig om met documenten van deze officiële instantie de indruk te wekken alsof een woning legaal zou zijn.
  • De gemeente Deze verstrekt een verklaring “Certificado de NO existir infracción urbanistica” waarin meestal vermeld wordt dat de gemeente niet bekend is met het bestaan van onrechtmatigheden, hetgeen niet wil zeggen dat ze er niet zijn. Ook dit document van een officiële instantie kan eenvoudig worden misbruikt om te doen geloven dat alles in orde is.
  • Notariële broederschap. Deze organisatie geeft op de website letterlijk aan dat de notaris garanties en zekerheid biedt ten aanzien van legaliteit (zie hier punt 1 en 2 op de website van de notariële broederschap ). In de praktijk controleren zij niet of de woning voldoet aan de wettelijke eisen. Kopers die tekenen bij de notaris verwachten wellicht én terecht dat een woning legaal is, terwijl via de notaris zelfs volledig illegale woningen “gewoon” worden gepasseerd zonder dat de koper daarvan op de hoogte wordt gebracht.
  • Verzekeraars en tussenpersonen Verzekeringspolissen vereisen dat een woning voldoet aan de wettelijke eisen bij het uitkeren van een schadeclaim, maar bij het afsluiten van de verzekering wordt (bewust?) niet uitgelegd wat dat inhoudt. Bij het afsluiten van de verzekering worden zelden documenten gevraagd of wordt uitgelegd aan welke eisen een woning moet voldoen. De verantwoordelijkheid ligt volledig bij de consument, die vaak niet weet of zijn woning wel of niet aan de wet voldoet. We durven niet te zeggen hoeveel huiseigenaren ten onrechte denken dat ze verzekerd zijn en een gegarandeerde dekking hebben en in plaats daarvan volledig afhankelijk zijn van de welwillendheid van verzekeraars. Maar als elk huishouden zo snel in een onrechtmatige situatie verkeert, dan zou het aantal in de miljoenen kunnen liggen. In principe heeft een verzekeraar het recht om niet uit te keren. Dit is niet alleen oneerlijk, maar vooral ook onverantwoordelijk voor de eigenaren.

3. IEDEREEN DOET HET, DUS HET ZAL WEL ZO WERKEN IN SPANJE
Bouwen en verbouwen zonder vergunning is in Spanje eerder regel dan uitzondering, het maakt bijna deel uit van de cultuur. Kopers denken daardoor dat het geen kwaad kan, maar wat men niet weet is dat hun voorgangers ook niet van de consequenties op de hoogte waren. Alleen al in Andalusië zijn meer dan 300.000 woningen volledig illegaal gebouwd. Vanaf 2017 hebben alleen al op Mallorca 346 eigenaren bebouwing op last van de overheid moeten afbreken, inclusief boetes. Dit hadden er duizenden zo niet tienduizenden moeten zijn als de wet niet selectief wordt toegepast. Als deze zogenaamde probleemhuizen inderdaad worden verkocht dan ontstaat logisch de indruk van “kennelijk werkt het zo in Spanje”, zeker als de professionals de problemen bagatelliseren en consequenties niet melden.

4. KOPERS DENKEN DAT EEN ADVOCAAT ZEKERHEID BIEDT
Op dit moment wordt, ook door makelaars, vrijwel altijd verwezen naar een advocaat voor het onderzoek (due diligence) naar de woning. Een advocaat gaat uit van de papieren werkelijkheid en dat kan in Spanje niet met zoveel illegale bouw. Elke eerlijke advocaat weet dat. Een advocaat laat zelden standaard een rapport opmaken door een architect en de makelaar dringt er ter bescherming van de koper vrijwel nooit op aan. Alleen een goede architect kan namelijk beoordelen of er is gebouwd of verbouwd zonder vergunning en of illegale bouw te legaliseren is. En als er al een rapport wordt opgemaakt en getekend door een architect én de advocaat waarbij sprake is van illegale of gedoogde bouw, dan blijken de consequenties daarvan “lang niet altijd” te worden gemeld. En zo gebeurt het dat kopers mogelijk wél eerlijk zijn geïnformeerd over onrechtmatigheden, maar níét eerlijk over de consequenties.

5. BLIND VERTROUWEN IN VRIENDELIJKE MAKELAARS
Makelaars krijgen zelden of nooit alle documenten van de eigenaar en bovendien hebben ze niet de kennis van een architect, gestor en advocaat om te kunnen beoordelen of de woningen die ze aanbieden in overeenstemming zijn met de wet en daardoor ook niet weten of deze geen juridische, administratieve of fiscale problemen hebben. Hierdoor zijn er veel woningen op zowel makelaarswebsites als woningportals die niet voldoen aan de wettelijke eisen, waardoor het onmogelijk is om onderscheid te maken tussen legaal en illegaal. Het is geen diskwalificatie van de makelaar, het is hun taak om huizen te verkopen, maar ze doen te vaak geloven dat ze de belangen van de kopers behartigen. De verkoop is hun doel, zonder echt goed te weten wat ze verkopen. Makelaars bevelen meestal een advocaat aan om zelf geen verantwoordelijkheid te nemen, en weten ook dat dit niet de meest geschikte professional is, omdat in Spanje het urbanistische aspect misschien wel het belangrijkste is.

6. ANGST EN SCHAAMTE BIJ EIGENAREN, DUBBELE MORAAL BIJ VERKOPERS ZORGEN VOOR RADIOSTILTE
Als het allemaal zo erg zou zijn, dan zou je toch veel meer horen van de eigenaren zelf zou je denken. Echter hebben de meeste eigenaren van een probleemhuis, afhankelijk van de aard, angst voor maatregelen van de gemeente, en durven om die reden zelfs niet met de pers te praten, tenzij het water hen aan de lippen staat. De verkoper van een probleemhuis, die ooit te goeder trouw heeft gekocht, kampt met een akelige dubbele moraal; “Hoe kom ik van mijn woning af als ik eerlijk ben over de consequenties?” Het is makkelijker om de verkoop uit te besteden aan een makelaar en hem niet van alle informatie te voorzien en hopen op de “medewerking” van de advocaat van de koper, en dat lijkt nog steeds te werken. Met andere woorden van huiseigenaren en verkopers hoor je zelden negatieve verhalen, is het niet uit angst voor de gemeente, dan is het wel uit schaamte dat hun prachtige huis eigenlijk een probleemhuis is, en zolang er niks gebeurt is er “niks aan de hand”.

7. DOE-HET-ZELF-KOPERS WORDEN OP VERKEERDE BEEN GEZET
Veel kopers struinen het internet af op zoek naar informatie, deels ook om zich te beschermen tegen misleiding. Dat is verstandig, maar wat als je op internet zelfs bij overheidsinstanties niet de belangrijkste informatie of tips vindt om misleiding te voorkomen, of zelfs verkeerde of misleidende informatie ontvangt? We constateren ook dat mensen op Facebook groepen afgaan op aanbevolen professionals en absoluut goedbedoelde adviezen van huiseigenaren die mogelijk zelf nog niet weten of ze wel goed zijn begeleid. Het kopen van een woning in Spanje is echt veel te complex en te risicovol om het zelf te doen. Welke professional is ethisch en behartigt daadwerkelijk jouw belangen?

8. BETROKKEN PROFESSIONALS  ZIJN VRIJWEL ONMOGELIJK AANSPRAKELIJK TE STELLEN
Voor de meeste eigenaren geldt dat ze te laat achter de problemen komen, waardoor een zaak verjaard is. Bovendien is de kans van slagen lager als een eigenaar bij de koop, ironisch genoeg, destijds juridisch is bijgestaan. Dan zou een jurist ter verantwoording moeten worden geroepen en de kans dat dat lukt is bijzonder klein. Bovendien is er een uitspraak van notabene advocaten zelf die luidt “Beter een slechte deal dan een flinke rechtszaak” waarmee ze willen zeggen dat de uitkomst van rechtszaken in Spanje een loterij is, en het beter is de situatie te accepteren. Het komt er feitelijk op neer dat betrokken professionals geen angst hebben voor sancties en dat werkt misleiding en fraude uiteraard in de hand. En daarom is het zo belangrijk om alert te zijn, hoe vriendelijk en behulpzaam de professionals ook zijn.

9. GEBREK AAN KENNIS EN ETHIEK
We zouden het liever anders zien, maar als er zoveel mensen een huis hebben gekocht waarvan de consequenties niet duidelijk waren, dan is de kwaliteit of de ethiek van de professionals door wie zij zijn geadviseerd niet in orde.

Het vaccin, de veiligste manier om een huis te kopen in Spanje

Stel zelf een team samen bestaande uit een goede ethische architect, een goede ethische advocaat en een goede ethische gestor, die een rapport opmaken (let op dat de juiste aspecten worden onderzocht) en laat ze allen tekenen (geen mondelinge adviezen) voor het feit dat de woning voldoet aan de wettelijke eisen. Check of alle belangrijke aspecten zijn onderzocht en zijn opgenomen in de rapportage. Kies onafhankelijke professionals en ga niet blind af op aanbevolen professionals van bij de transactie betrokken professionals. Teken geen document zoals het op dit moment wordt beschreven in de contracten dat de koper bekend is met de situatie, waarmee de professional in feite de verantwoordelijkheid afschuift en alle problemen achteraf voor jouw rekening zijn. Vraag van tevoren om een prijsopgave en betaal pas als de werkzaamheden zijn afgerond, geen aanbetalingen vooraf zonder garanties dat de werkzaamheden correct worden uitgevoerd. Neem de uitkomst van de keuring als ontbindende voorwaarde op in de reserveringsovereenkomst of het optiecontract. Doe geen aanbetalingen aan verkopers, makelaars of advocaten voor het reserveren van een woning, maar doe dat via de notaris en zorg voor heldere condities waaronder de aanbetaling moet worden teruggestort om een juridische strijd te voorkomen.

Veiliger, voordeliger en eenvoudiger

Wordt het je allemaal veel te ingewikkeld, of willen professionals geen integriteitsverklaring tekenen, kies dan voor de methode die Casa Propia heeft ontwikkeld op basis van ervaringen van kopers en huiseigenaren, waarbij je door het proces wordt begeleid in je eigen taal. Bij Casa Propia tekenen de professionals een integriteitsverklaring en zijn bereid te werken onder toezicht van een arbitrage commissie bestaande uit leden van Casa Propia. Het bespaart je in de meeste gevallen ook nog eens veel geld, want in de meeste situaties betaal je 1% van de koopsom aan een advocaat zonder enig getekend rapport van deskundigen die de zekerheden bieden die jij zoekt.

Casa Propia is een non profit online community voor huiseigenaren en kopers

We zijn de enige community die naast de Spanjaarden met name ook de belangen van buitenlandse huiseigenaren en kopers behartigt, omdat deze groep de taal niet kent en daardoor kwestbaar is. We willen zorgen dat kopers veilig kunnen kopen en zorgen dat de belangen van huiseigenaren als collectief veel beter kunnen worden verdedigd. In dit artikel zijn we uitgebreid ingegaan op waarom je in Spanje echt alert moet zijn bij het kopen en hoe je veilig koopt, maar we hebben nog één heel belangrijk agendapunt en dat is zorgen dat er een structurele oplossing komt voor alle huiseigenaren die te goeder trouw een probleemwoning hebben gekocht.

www.casapropia.es