David y Gine Shearlaw conocidos del programa ‘Me voy’ frente a su casa en Aspe (Alicante)

El mercado inmobiliario español también busca con urgencia una vacuna

Cada año, en la televisión y en los periódicos, vemos que la gente cae en problemas al comprar una casa en España. Esto ya no es noticia para la mayoría de los medios, a menos que se trate de compra de una casa de cartón, como la de Gine y David Shearlaw del popular programa holandesa ‘Me voy’, o el caso de Helen y Len Prior, en el que Len, literalmente, se colapsa frente a su casa en Andalucía, al ver como la derribaba una topadora del propio Ajuntamiento. El sufrimiento personal “puntúa” a la hora de salir en la prensa para denunciar el problema, pero seguramente hubiéramos preferido conocer las causas del problema antes de “comprarlo”. El mercado inmobiliario español está enfermo y, para algunos, nadie debería saberlo.

Estos ejemplos se refieren a holandeses e ingleses, pero bien podrían haber sido españoles, belgas, alemanes, franceses o escandinavos. Es cierto que este artículo es largo, pero vale la pena leerlo si está buscando o es propietario de una casa en España. No es una historia sencilla sobre la miseria de otras personas, sino un problema profundamente arraigado que causa muchas más víctimas de las que recibimos a través de los medios y que nunca salen a la luz. Esto podría ser más un campo para los periodistas de investigación al denunciar injusticias y fraude, pero debe ser también nuestro deber como comunidad, hacer público la dimensión de las víctimas del engaño en interés de los propietarios, sobre todo para futuros compradores.

Estábamos interesados en averiguar por qué nuestros miembros se metieron en problemas. ¿Hay similitudes por descubrir o son solo incidentes provocados por compradores ingenuos ¿Qué más hay en dichos incidentes? Hoy se advierte que en España se debe tener cuidado a la hora de comprar una vivienda, pero ¿por qué, cual es la finalidad o quién o quienes se benefician? Ahora conocemos las causas, las graves consecuencias y las cifras gigantescas, pero ¿las conocen también los compradores cuando firman el contrato de compra de la casa de sus sueños? ¡Abróchense los cinturones!

La triste historia de Helen y Len Prior sigue siendo relevante, dada la grande cantidad de propietarios que tienen que demoler construcciones cada año.

Seamos realistas, nadie compraría una casa que no puede reformar, asegurar o vender en el futuro.

¿Sin embargo, si estas casas se compran en masa y los compradores casi siempre son asistidos por una inmobiliaria y un abogado, firman ante un notario y a menudo solicitan la ayuda de un intermediario para asegurar, entonces aún podemos concluir que algo está estructuralmente mal?

Juego piramidal

Nunca antes se había trazado todo de forma tan completa y clara como a continuación. Y eso fue posible por primera vez porque los propietarios compartieron experiencias a través de Casa Propia. Es casi imposible imaginar que nunca antes se haya dado la alarma. Al parecer es increiblemente fácil engañar a los compradores, incluso con documentos oficiales de instituciones de gobierno. Los extranjeros que no conocen el idioma y que persiguen su sueño son especialmente vulnerables. Más adelante en el artículo quedará claro que ciertamente no se trata de casos excepcionales, sino de un fenomeno alarmantemente generalizado. ¿Son los intereses comerciales o personales los que garantizan que esto se esconda estructuralmente bajo la alfombra, incluso a nivel administrativo? Con base en los hechos que se describen a continuación, la conclusión no puede ser otra que la de que la información esencial se oculta deliberadamente y los compradores son parte inconsciente de un juego piramidal, en el que el problema de uno se vende al otro hasta que a alguien le toca asumir y sufrir las consecuencias. Y cuando surgen los problemas, todos los profesionales y agencias se señalan entre sí. Entonces, la persona que piensa que puede reclamar responsabilidades se quedará con las manos vacias. El mercado inmobiliario español está enfermo, pero hay una “vacuna”. Echemos un vistazo entre bastidores y juzgue usted mismo.

Totalmente dependiente del aleatorio

Todos los propietarios cuyas viviendas no cumplen con los requisitos legales dependen de la arbitrariedad y benevolencia de las autoridades, un arquitecto municipal, un funcionario o la compañía de seguros, quienes pueden o no ser favorables para usted en la interpretación y aplicación de las leyes y reglamentos. Esto significa que puede ser multado mientras el vendedor y su vecino no lo son, que pueden demoler su construcción ilegal, denegar, por encontrarse prescrito, el derecho a la legalización , pero el vendedor y su vecino viven tranquilamente, que usted no recibirá un permiso para su reforma y otro si, etc. Desafortunadamente, no existe una ley tranquilizadora que diga “Hay leyes y reglas, pero nunca las hacemos cumplir”. La única razón por la que no todos chocan con la lámpara es porque la ley no se aplica por igual a todos. Afortunadamente, de lo contrario, el sufrimiento es incalculable, pero lo arbitrario conduce a la desigualdad jurídica. Se trata de enormes inversiones, a veces incluso de la totalidad del capital ahorrado o de la pensión. Los compradores son enviados a la carretera sin carnet de conducir válido, por así decirlo, con la esperanza de que no le detengan o no sufra un accidente. Eso es completamente irresponsable y poco ético.

Honestamente, nuestro mayor temor es que esta información no se haga pública, de modo que estas practicas generalizadas puedan continuar durante los próximos años. En lo que a nosotros respecta, cada día que se suman víctimas del engaño. Y con 65.000 transacciones anuales en España, esto es un enorme problema potencial. Donde en tiempos de Corona todos anhelamos la “vieja normalidad”, esperamos una “nueva normalidad” para el mercado de la vivienda en la que los compradores estén informados de manera justa y completa y que se encuentre una rápida y buena solución para todos los propietarios que han comprado una casa problemática de buena fe.

Estas son las nueve razones principales por las que tantas personas han caido en problemas tras comprar una casa en España.

1. NUNCA SE HABLA DE LAS CONSECUENCIAS O SE SUELEN SUBESTIMAR
Las casas que se han construido, reformado o ampliado sin un permiso, incluso si la infraccion está prescrita, significa que no cumplen con los requisitos legales. Un dormitorio extra, una casita, una piscina, en España construir y reformar sin permiso es casi cultural, por lo que la posibilidad de que una casa no cumpla (ya) con la ley es relativamente alta. Las construcciones prescritas significa que no recibirá multas y no tendrá que demolerlos, tal como informaron los asesores, pero ciertamente no es tan inofensivo como parece. Porque estas viviendas también están en casi todos los municipios de España “Fuera de ordenación” o quedan fuera del plan de ordenación. Para poder cumplir con los requisitos legales, las construcciones deben ser legalizadas o demolidas. Aparte de eso, muchos hogares no tienen los documentos esenciales en regla, y por tanto afectos por con las siguientes consecuencias como riesgo potencial. Según los conocedores, son posiblemente millones de hogares en toda España.

LAS PRINCIPALES CONSECUENCIAS SON

Demolición de construcciones
No obtener permisos (construir, remodelar o reconstruir)
Sin cobertura de seguro (garantizada)
No se puede vender en 9 de las 17 comunidades autónomas (aunque todavía ocurra, pero ¿por cuánto tiempo?)
Invalidez o imposibilidad de renovar permisos existentes y documentos esenciales
Multas

2. LA INFORMACIÓN ESENCIAL NO SE COMPARTE (CONSCIENTEMENTE) O ES INCORRECTA
No se puede explicar que ningún actor clave en la compra de una vivienda advierta a los compradores sobre las posibles consecuencias de las viviendas que no cumplen con la ley. Y eso es extraño porque sirven a un interés público o representan los intereses de los compradores. Abren la puerta al engaño y al fraude, ¡y eso es exactamente lo que está sucediendo!

Las organizaciones de servicios inmobiliarios y las inmobiliarias individuales Las organizaciones de servicios inmobiliarios y las inmobiliarias individuales que representan los intereses tanto de los compradores como de los vendedores deberían informarles y advertirles en sus sitios web de las consecuencias, pero no lo hacen.
Colegio de abogados y abogados individuales que brindan asistencia legal a los compradores y deben protegerlos de una compra con riesgos, informan poco o nada en sus sitios web sobre los peligros y las consecuencias. el
Registro de la propiedad institución con un único objetivo de dar seguridad, sin embargo, esta agencia gubernamental registra viviendas completamente ilegales en lugar de retirarlas. Es muy fácil utilizar documentos de este organismo oficial para dar la impresión de que una vivienda es legal o conforme a la ley, aunque no ofrece ninguna garantía. Sin embargo, el Registro de la propiedad manifiesta en su sitio web que proporciona seguridad jurídica. (ver aquí un video promocional del Registro de la Propiedad).
Oficina del Catastro otra agencia gubernamental que también registra casas y edificios completamente ilegales sobre los que se gravan impuestos. Esto da la impresión errónea de que el gobierno conoce y está de acuerdo con estas construcciones. Al igual que con el Registro, es muy fácil utilizar documentos de este organismo oficial para dar la impresión de que una propiedad es legal, aunque no ofrece ninguna garantía.
El ayuntamiento, al igual que los anteriores, también proporciona un documento denominado «Certificado de NO existir infracción urbanística» que suele indicar que el municipio no tiene conocimiento de la existencia de irregularidades, lo que no quiere dicir que no existan. Nuevamente, este documento de un organismo oficial se puede utilizar fácilmente para hacerle creer que todo está en orden.
El colegio de Notarios y los Notarios. Aparte de que esta organización literalmente indica en el sitio web que el notario ofrece garantías y certeza en cuanto a la legalidad (ver aquí puntos 1 y 2 en el sitio web de la fraternidad notarial). En la práctica, no comprueban si la vivienda cumple con los requisitos legales. Los compradores que firman con el notario esperan, y con razón, que la casa sea legal, mientras que las casas completamente ilegales pasan «simplemente» por el notario.
Aseguradoras e intermediarias Las polizas de seguros requieren que una vivienda cumpla con los requisitos legales a la hora de reclamar el pago del siniestro, pero a la hora de contratar el seguro no lo explican (¿a proposito?), con lo que eso implica. A la hora de contratar la póliza de seguro rara vez se piden documentos o se explica qué requisitos debe cumplir una vivienda. La responsabilidad queda totalmente en manos del consumidor, que muchas veces no sabe si su vivienda cumple o no con la ley. No nos atrevemos a decir cuántos propietarios creen falsamente que están asegurados y tienen cobertura garantizada, y en cambio dependen completamente de la benevolencia de las aseguradoras. Pero, siendo tan fácil que una propiedad se encuentre en situación irregular incumpliendo la ley, entonces la cantidad podría ser de millones. Básicamente, una aseguradora tiene derecho a no pagar. Esto no solo es injusto, sino sobre todo irresponsable para los propietarios.

3. TODOS LO HACEN, PORQUE ASI FUNCIONA EN ESPAÑA
Construir y reformar sin permiso es la regla más que la excepción en España, es casi parte de la cultura. Y por eso el problema es tan extenso, nadie se da cuenta. Los compradores, por tanto, piensan que no hay ningún peligro o consecuencias dañosas, pero lo que no saben es que sus predecesores tampoco eran conscientes de las consecuencias y por eso lo hicieron. Solo en Andalucía se han construido más de 300.000 viviendas de forma totalmente ilegal. A partir de 2017, solo en Mallorca, 346 propietarios han tenido que demoler edificios por orden del gobierno, asi como pagar las multas. Los propietarios de viviendas deben considerar su propia situación y los compradores deben considerar si están dispuestos a aceptar los riesgos, reconociendo que es la aleatoriedad lo que determina su destino.

4. LOS COMPRADORES PIENSAN QUE UN ABOGADO OFRECE SEGURIDAD
En la actualidad, los agentes inmobiliarios casi siempre remiten a un abogado para la investigación (due diligence) de la vivienda. Un abogado asume solo la realidad en los papeles y eso es muy peligroso en España con tanta construcción ilegal. Cualquier abogado honesto lo sabe. Un abogado rara vez tiene un informe elaborado por un arquitecto, y el inmobiliario casi nunca insiste en esto para proteger al comprador. Solo un buen arquitecto puede evaluar si se ha realizado una construcción o renovación sin un permiso y si se puede legalizar. Pero no solo es suficiente la emisión de un informe por parte de un arquitecto y un abogado en el que se exponga que hay una construcción ilegal o que la sanción esta prescrita, sino que lo mas relevante es que transmitan y se aseguren que el comprador concoce las consecuencias, hecho que pocas veces sucede, siendo lo normal que simplemente quiten gravedad al problema. De esta forma los compradores pueden haber sido informados sobre las irregularidades, pero no honestamente sobre las consecuencias.

5. LA CONFIANZA CIEGA EN LA INMOBILIARIA
Las inmobiliarias rara vez o nunca reciben todos los documentos del propietario y, además, no cuentan con el conocimiento de un arquitecto, gestor y abogado para poder valorar si las viviendas que ofrecen cumplen la ley y no tienen algun problema legal, administrativo o tributario. Como resultado, existen muchas propiedades en los sitios web tanto de inmobiliarias como en portales, que no cumplen con los requisitos legales, por lo que es imposible distinguir entre legales e ilegales. No es una descalificación del agente inmobiliario, su papel es vender casas, sin embargo ellos hacen creer que defienden los intereses de los compradores ganando su confianza induciendolos hacia la compra que es su único fin, sin ser muy importante qué es lo que venden. Lo que si suelen hacer las inmobiliarias es recomendar un abogado trasladando las responsabilidades sabiendo además que no es este el profesional más idoneo, pues en España el aspecto urbanístico es quizás el mas importante.

6. EL MIEDO Y LA VERGÜENZA DE LOS DUEÑOS, LA DOBLE MORAL EN LOS VENDEDORES HACEN EL SILENCIO INEVITABLE
Al ser tan malo, pensarías que escucharías mucho más de los propios propietarios. Sin embargo, dependiendo de la naturaleza, la mayoría de los propietarios de una casa problemática temen por las medidas que pueda tomar el Ayuntamiento, y por eso ni siquiera se atreven a hablar con la prensa a menos que estén sufriendo las consecuencias. El vendedor de una casa en problemas, que una vez la compró de buena fe, tiene un doble rasero desagradable; “¿Cómo me deshago de mi casa si soy honesto acerca de las consecuencias?” Es más fácil subcontratar la venta a un agente inmobiliario y no brindarle toda la información y esperar la “cooperación” del abogado que normalmente la inmobiliaria ofrece al comprador. Esto todavía parece estar funcionando. En otras palabras, rara vez se escuchan historias negativas de propietarios y vendedores, si no es por miedo al municipio, es por vergüenza que su hermosa casa sea en realidad una casa problemá

7. «HACERLO USTED MISMO», LOS COMPRADORES TOMAN LA DECISIÓN INCORRECTA
Muchos compradores buscan información en Internet, en parte para protegerse contra el engaño. Eso es sensato, pero ¿qué sucede si no encuentra la información o los consejos más importantes en Internet, provienen de los propios actores que intervienen en las ventas o de agencias gubernamentales que realmente no se aseguran de que la realidad de la propiedad sea conforme a la realidad que dicen los papeles? Como evitar información engañosa, o incluso incorrecta? También encontramos que las personas en los grupos de Facebook confían en profesionales recomendados y consejos absolutamente bien intencionados de propietarios que pueden no saber aún si han sido supervisados adecuadamente. Comprar una propiedad en España es realmente demasiado complejo y arriesgado para hacerlo usted mismo. ¿Qué profesional es ético y realmente representa sus intereses?

8. LOS PROFESIONALES INVOLUCRADOS, CASI IMPOSIBLE DE RESPONSABILIZARLOS
La mayoría de los propietarios, descubren los problemas demasiado tarde, lo que significa que en su caso la responsabilidad estará prescrita. Además, las posibilidades de éxito son menores si, irónicamente, un propietario recibió asistencia legal en el momento de la compra. Entonces habría que llamar a un abogado para que rinda cuentas y la posibilidad de que esto tenga éxito es muy pequeña. Además, hay un dicho de los propios abogados que dice “Mejor un mal acuerdo que un buen pleito” diciendo que el resultado de los procesos judiciales en España es una lotería y es mejor aceptar la situación. La conclusión es que los profesionales involucrados no temen a las sanciones y eso, naturalmente, fomenta el engaño y el fraude. Y por eso es tan importante estar alerta, sin importar lo amables y serviciales que sean los profesionales.

9. FALTA DE ÉTICA
Preferiríamos verlo de otra manera, pero si tanta gente ha comprado una casa que absolutamente no compraría si le hubieran hablado claramente de las consecuencias, entonces los profesionales que asesoran no pueden contar con su confianza y por supuesto ponen en duda tanto la calidad de sus servicios como de la ética. Nos gustaría ver una supervisión mucho mejor y más objetiva de los profesionales, en donde su interés económico, normalmente supeditado o aumentado por la venta, no sea lo primordial.

¡No se desanime, hágalo! pero de forma segura.

Solo hay una forma de comprar de forma segura en España:

Reúna su propio equipo compuesto por un buen arquitecto ético independiente, un buen abogado ético y un buen gestor ético, que preparen un informe (asegúrese de que se investiguen los aspectos correctos) y haga que todos firmen (sin consejo oral) por el hecho que la casa cumpla con los requisitos legales. Y no como se describe actualmente en los contratos en donde se suele expresar que “el comprador conoce la realidad física, legal, urbanísticas y fical…”, hecho que conlleva que el profesional básicamente excluya su responsabilidad y todos los problemas posteriores sean asumidos por los compradores confiados.

Pide un presupuesto y paga solo cuando el trabajo esté terminada, sin pagos adelantados. Incluir el resultado de la inspección como condición resolutiva en el contrato de reserva o opción de compra. No realice pagos anticipados a vendedores o corredores por reservar una vivienda, sino a través del notario. Y si quieres más certeza o se te complica demasiado, elige el método que Casa Propia ha desarrollado en base a las experiencias de compradores y propietarios.

De hecho, una parte importante del problema es la falta de ética entre los profesionales. Si usted, como comprador, quiere hacer todo lo posible para excluir esto en la medida de lo posible, elija el método Casa Propia, en el que los profesionales firman una declaración de integridad y están preparados para trabajar bajo la supervisión de un comité de arbitraje integrado por miembros de Casa Propia. Para obtener más información, visite www.casapropia.es

Casa Propia es una comunidad en línea sin fines de lucro para propietarios y compradores. Somos la única comunidad que, además de a los españoles, también representa los intereses de los propietarios y compradores extranjeros, porque este grupo no conoce el idioma y por tanto es más vulnerable. Queremos asegurarnos de que los compradores puedan comprar de forma segura y que los intereses de los propietarios como colectivo puedan defenderse mucho mejor. En este artículo hemos comentado en detalle por qué hay que estar realmente atento a la hora de comprar en España y cómo comprar de forma segura, pero todavía tenemos un punto muy importante en la agenda y es asegurar que haya una solución estructural para todos los propietarios que actúen de buena fe. He comprado una casa con problemas.