Zou u een woning kopen die u niet kunt verzekeren, verbouwen of herbouwen?

Het is geen geheim dat het kopen van onroerend goed in Spanje onzekerheid met zich meebrengt. Toch is het moeilijk te geloven dat zoveel mensen te goeder trouw een huis kopen, zonder te weten dat het huis illegaal is en daardoor geen idee hebben van de gevolgen, zoals niet kunnen verzekeren, verbouwen of in veel gevallen niet eens kunnen herbouwen als een huis door schade onbewoonbaar is geworden.

Uit het onderzoek van Casa Propia, de community van huiseigenaren en toekomstige huiseigenaren in Spanje, blijkt dat maar weinigen een woning zouden kopen als ze wisten dat het niet verzekerd, verbouwd of herbouwd kon worden. Hoe is het dan mogelijk dat deze woningen massaal worden gekocht? Dit gaat niet over enkele woningen maar over honderdduizenden. Zijn de kopers naïef, hebben ze niet alle informatie gekregen over de legale staat of waren ze het slachtoffer van misleiding? Het betreft slachtoffers in alle prijsklassen, van appartementen, kleine landhuizen tot miljoenen villa’s.

 Huiseigenaren in Spanje willen de aandacht vestigen op het volgende;

Het Spanje van toen is niet het Spanje van nu. Er zijn wetten die inderdaad worden toegepast, ook al zijn er professionals die u willen doen geloven dat er niets is veranderd. Vroeg of laat heeft u een vergunning nodig, krijgt u controle of krijgt u te maken met een buurman die bij de gemeente klaagt. We hebben uitbouwen, zwembaden, casitas of zelfs hele huizen moeten slopen, en velen van ons waren onaangenaam verrast toen we geen vergunning konden krijgen voor verbouwing of niet of nauwelijks werden gecompenseerd door de verzekeringsmaatschappij vanwege ongeldige documenten. Bij kleine schades wordt nog wel uitgekeerd, maar bij grote schades kan wel degelijk om documenten worden gevraagd. Feitelijk zijn we dus niet verzekerd en overgeleverd aan de welwillendheid van de verzekeringsmaatschappij. Negen van de tien hebben problemen, omdat we niet of onvolledig zijn geïnformeerd ten tijde van de aankoop van onze woning.

Dit stuk is zeker niet negatief of als stemmingsmakerij bedoeld. Als huiseigenaren willen we mensen op basis van persoonlijke ervaringen bewust maken van de valkuilen. Spanje is een fantastisch land, en genieten van Spanje moet ook echt genieten zijn!

Hoe moeten kopers weten wanneer een woning illegaal is als niemand het hen vertelt?

Een woning is sneller illegaal dan men zou denken. Casa Propia heeft een schema opgesteld waaruit blijkt dat een uitbreiding, zwembad of casita zonder benodigde vergunningen, zelfs wanneer de bebouwing is verjaard of gedoogd, voldoende is om de woonvergunning (zogeheten ​​Cédula de Habitabilidad of Licencia de Primera Ocupación) ongeldig te maken, wat betekent dat het onroerend goed niet langer legaal is ​​(fuera de ordenación) totdat het illegale is gelegaliseerd of het onroerend goed in de oorspronkelijke staat terugkeert.

Iedereen die de cultuur van de Spaanse onroerendgoedmarkt kent, weet dat het aantal woningen in deze situatie ontelbaar is. Als een woonvergunning bij de verkoop verplicht wordt (zoals in Catalonië) voor heel Spanje, dan zullen miljoenen gezinnen hun huizen niet kunnen verkopen, tenzij de woning in een legale staat wordt gebracht of als betrokken professionals zwijgen over ongeldige licenties en de gevolgen daarvan, al lijkt dat het grootste probleem waardoor kopers slachtoffer worden. Het behoeft geen uitleg dat het afbreken van illegale of gedoogde bouw effect heeft op de waarde of zelfs interesse in een woning waarmee u als koper al rekening dient te houden.

Het vertrouwen van de kopers is beschaamd

Om problemen te voorkomen vertrouwen de meeste kopers op professionals zoals de makelaar en een advocaat, tekenen ze bij de notaris, sluiten ze een verzekering af via een agent en, indien nodig, een hypotheek via de bank. Verzekeraars en banken verzekeren of financieren in theorie geen illegale huizen, maar het gebeurt wel, wat zelfs kan leiden tot een situatie waarin mensen geen gegarandeerde verzekeringsdekking hebben, niet kunnen herbouwen en toch met een hypotheekschuld blijven zitten. Blijkbaar worden in de keten van professionals onvoldoende signalen afgegeven over de gevolgen van dergelijke transacties, wat te vaak resulteert in een vorm van schijnveiligheid totdat er om welke reden dan ook iets misgaat. En als u denkt dat u de betrokken professionals verantwoordelijk kunt houden, hebben we slecht nieuws. Vanaf het moment dat de koper heeft getekend en betaald, is het moeilijk om een professional aansprakelijk te stellen, vooral wanneer men er jaren later achter komt of ironisch genoeg is bijgestaan door een advocaat.

Schijnveiligheid

De overheid heeft met het aannemen van wetten zoals AFO in Andalusië voorkomen dat ruim 300.000 woningen moesten worden gesloopt, maar deze woningen kunnen niet worden herbouwd in geval van grote schade en voor de wet blijven zij illegaal met consequenties zoals in dit artikel beschreven. In Spanje zijn er alles bij elkaar miljoenen huizen, uitbouwen, casitas, zwembaden die door gedoging of verjaring niet hoeven worden afgebroken, maar ook hiervoor geldt dat deze woningen als gevolg daarvan niet over een geldige woonvergunning kunnen beschikken en daardoor illegaal zijn (fuera de ordenanza).

Er is ook goed nieuws; een onafhankelijke woninginspectie voor kopers

Casa Propia heeft een onafhankelijke woninginspectie ontwikkeld onder de naam IGP (Inspección General de Propiedades), die alle belangrijke aspecten van een woning onderzoekt en waarbij leden van de community de professionals controleren op ethiek en professionaliteit om de betrouwbaarheid te optimaliseren. Want hoezeer u de makelaar en de advocaat ook vertouwt, wij eigenaren raden u aan geen risico’s te nemen. Elke professional die meent dat een keuring overbodig is, is zeer waarschijnlijk bang dat de transactie en dus zijn of haar commissie in gevaar komt. Kopers moeten goed weten wat ze kopen, en dat is in Spanje geen overbodige luxe.

Voor huiseigenaren presenteert Casa Propia een petitie voor amnestie: “Geen noodmaatregelen maar legalisatie” om de kwestie bij de centrale regering in Madrid aan te kaarten. Voor het enorme aantal mensen dat ongewild deze situatie terecht is gekomen terwijl men goeder trouw heeft gekocht, zal men moeten accepteren dat dit een ernstig sociaal probleem van nationale omvang is, dat zo snel mogelijk moet worden opgelost.

Casa Propia staat in contact met slachtoffers van alle geledingen, sommigen hebben niet alleen hun huis verloren, maar ook al hun spaargeld. Heeft u persoonlijke ervaringen met professionals laat het ons weten, desnoods anoniem.