In Spanje kun je woningen verdelen in drie groepen
Dit geldt voor elk type woning, van appartementen tot woonhuizen, fincas etc.
1) Legaal gebouwd en voldoen aan het huidige bestemmingsplan
2) Legaal gebouwd maar voldoen níet aan het huidige bestemmingsplan
3) Illegaal gebouwd en voldoen niet het huidige bestemmingsplan
Ben je eigenaar of op zoek naar een woning?
Dan is het goed om te weten dat eigenaren van de tweede en de derde groep afhankelijk zijn.
Afhankelijk van wie en wat zijn de risico’s?
Er is niks aan de hand zolang eigenaren geen controle krijgen, maar het kan ook zijn dat…
De eigenaar afhankelijk is van de gemeente(ambtenaar) of overheidsinstelling op het moment dat:
- Een vergunning voor herbouwen wordt aangevraagd als gevolg van brand of storm en deze niet wordt afgegeven
- Er moet worden besloten over het moeten afbreken van een deel of in het ergste geval hele huis.
- Een boete wordt verstrekt voor werkzaamheden die zonder vergunning zijn uitgevoerd door vorige eigenaren.
- Een licentie voor verbouwen wordt aangevragd en niet wordt verleend.
- Een licentie moet worden verlengd en niet wordt gehonoreerd.
Afhankelijk van een verzekeringsmaatschappij:
- Die schade niet (volledig) uitkeert, hetgeen met name bij grote schades tot problemen kan leiden (bijvoorbeeld kosten voor herbouwen als gevolg van brand of storm).
Afhankelijk van de notaris:
- Die bij de verkoop (in de toekomst) eist dat de essentiële documenten aanwezig moeten zijn, feitelijk kan de woning mogelijk niet worden verkocht en zit het geld vast in Spanje.
Een buurman:
- Die onrechtmatigheden aan de woning meldt bij de gemeente, zoals bijvoorbeeld verbouwing of uitbouw zonder vergunning, waardoor de gemeente verplicht is (of wordt aangezet) tot het instellen van een onderzoek.
Wanneer loopt een eigenaar risico?
- Als de woning niet over alle documenten beschikt, en dat zijn er nogal wat.
- Als documenten ongeldig of verlopen zijn.
- Als documenten onrechtmatig zijn verkregen bijvoorbeeld om de woning te kunnen verkopen.
- En het allerbelangrijkste: afgezien van het feit of de woning legaal of illegaal is gebouwd, dan is het voor de meeste eigenaren nog steeds erg belangrijk te weten of de woning voldoet aan het huidige bestemmingsplan. Dat zijn twee verschillende dingen!
Hoe kom ik erachter of de woning in de 2e of 3e groep valt?
- Laten checken of alle documenten van de woning aanwezig zijn, en dat zijn er zoals gezegd aardig wat. Bij de koop worden vrijwel nooit alle documenten geleverd en worden niet essentiële documenten als essentieel aangemerkt. Dus zijn er risico’s. De documenten heten per gemeente anders, waardoor het opstellen van één lijst onmogelijk is. Laat het checken als eigenaar en als koper! Het is bijzonder vervelend als er wat gebeurt de documenten er niet blijken te zijn.
- Laten checken of de documenten rechtmatig zijn en de woning aan de wet én het huidige bestemmingsplan voldoet. Dat kan alleen door een goede due diligence. Dat is geen simpel onderzoek naar documenten, zoals veel wordt gedacht. Als er sprake is van onrechtmatigheden, dan moet worden onderzocht of deze kunnen worden opgelost/gelegaliseerd om zo risico’s uit te sluiten.
De enige organisatie die zich in Spanje volledig toelegt op het onafhankelijk checken van documenten, contracten en due dilgence is INJURAD.