En España se pueden dividir las viviendas en tres grupos
Esto se aplica a todo tipo de propiedad, desde apartamentos hasta casas, fincas, etc.
1. Viviendas que cumplen con la ley y el plan urbanístico.
2. Viviendas que cumplen con la ley pero no cumplen con el plan urbanístico.
3. Viviendas que no cumplen con la ley tampoco con el plan urbanístico
¿Eres propietario o esta buscando una vivienda?
Es bueno saber que los dueños del segundo y tercer grupo dependen de terceros.
De quiénes dependen y cuáles son los riesgos?
Dependiente significa incertidumbre sobre asuntos importantes, lo que puede causar sorpresas no deseadas. Todo (futuro) propietario quiere evitar eso.
El ayuntamiento (funcionario público) y otras instituciones deciden sobre:
- Si te dejan o no reconstruir la propiedad si fuera necesario por ejemplo debido a un incendio o una tormenta.
- Si te ordenan a demoler parte o, en el peor de los casos, toda la casa.
- Si te mandan multas o no por obras realizados por propietarios anteriores.
- Si te dan licencias para reformar o no.
- Si renuevan cualquier tipo de licencia o no.
La compañía de seguros con respecto a:
- Si pagará o no, en particular por daños mayores, incluidos los costos de reconstrucción si es necesario debido a los daños
El notario en relación con:
- Si pone pegas o no a la hora de la venta pidiendo los documentos esenciales.
Un vecino:
- Que informará o no las irregularidades al ayuntamiento, como, por ejemplo, reformas o ampliaciones sin permiso, tras lo cual el ayuntamiento estará obligado (o se insta) a iniciar una investigación.
¿Cuándo estoy en riesgo?
- Si la propiedad no tiene todos los documentos, y hay bastantes.
- Si los documentos no son válidos o están vencidos.
- Si los documentos se han obtenido de forma irregular (con trucos), por ejemplo para poder vender la propiedad.
- Si la propiedad no cumple con la ley y el plan urbanístico actual. ¡Son dos cosas diferentes!
¿Cómo puedo saber si la propiedad cae en el 1er o 2do grupo?
- Haga verificar si todos los documentos de la propiedad están presentes y, como se mencionó, hay bastantes.
- Haga verificar si los documentos son legales y si la casa cumple con la ley y el plan urbanístico. Este certeza sólo es posible a través de un due diligence realizada por especialistas en el llamado urbanismo. Si hay irregularidades, se debe investigar si pueden ser resueltas/legalizadas para excluir riesgos.
La única organización en España dedicada íntegramente al control de la investigación independiente es INJURAD.