Eyeopener voor kopers en huiseigenaren in Spanje

Is het jou ook opgevallen dat op de website van het Kadaster, het Woningregister, de notariële broederschap, makelaars en advocaten geen informatie te vinden is over het allerbelangrijkste onderwerp voor kopers en huiseigenaren; Hoe weet je of een woning legaal is en wat zijn de consequenties van een illegale woning of woning die niet aan de wettelijke eisen voldoet?

Probleemwoningen worden “gewoon” verkocht van kleine appartementen tot miljoenen villas. In Spanje bestaan ongelofelijk veel volledig of deels illegale woningen, zelfs hele appartementencomplexen en complete woonwijken. Volgens de Junta de Andalusia zijn er alleen al in hun autonome regio meer dan 328.000 volledig illegale woningen, en dan tellen we woningen die niet aan de wet voldoen niet eens mee. In heel Spanje gaat het dus om miljoenen woningen.

Dat er weinig tot niets over de consequenties van illegaliteit gepubliceerd wordt, is niet vreemd gezien de enorme financiële en economische belangen. Iedereen die er zijn brood mee verdient lijkt bewust te zwijgen het risicowoningen betreft.

Iedereen moet geld verdienen, maar het mag niet zo zijn dat mensen die hun geïnvesteerde vermogen, spaargeld of pensioen niet willen riskeren, dat door verkeerde informatie ongewild tóch hebben gedaan of gaan doen. Zeker niet als professionals worden ingeschakeld om hun belangen te behartigen.

Het is veel informatie en zal best even tijd kosten om te lezen en te begrijpen, maar het is gelukkig geen boekwerk geworden en hopelijk een eyeopener. Van deze informatie wordt overigens ook een video gemaakt, omdat we ons goed kunnen voorstellen dat dat veel duidelijk maakt. Tot die tijd moeten we het even doen met deze pagina, waarvoor excuus.

Hoe is het mogelijk dat ondanks de tussenkomst van adviseurs zoveel mensen toch een huis kopen met risico’s zoals…

  • Boetes achteraf
  • De woning deels of volledig moeten afbreken
  • Problemen met verkrijgen van licenties voor verbouwen
  • Problemen met de verhuurlicentie die niet geldig blijkt te zijn en dus onverzekerd waren
  • Niet kunnen herbouwen of herstellen van de woning na een brand- en stormschade
  • Een verzekering die het recht heeft om schade niet uit te keren
  • Lastig of zelfs niet kunnen verkopen in de toekomst als de notaris om een GELDIG Woningpaspoort vraagt bij de overdracht. Als onafhankelijke “ambtenaar” is dat ter bescherming van kopers absoluut niet uit te sluiten. De eerste stapjes zijn al gezet in 9 van de 17 autonome regio’s.

Op de vraag in onze enquete op Facebook “Wie zou een woning kopen met voornoemde risico’s” antwoorde vrijwel niemand positief. Iedereen wil van de risico’s op de hoogte worden gebracht, hoe klein ook om de juiste beslissing te kunnen nemen. Daar schakel je een professional immers voor in.

Dus als deze woningen tóch worden verkocht, wie of wat heeft deze kopers dan alsnog overtuigd én met welke argumenten?

Buitenlanders zijn een makkelijke prooi

Zijn buitenlandse kopers naïef, te goed van vertrouwen of is er wat anders aan de hand? Deze informatie is niet om je schrik aan te jagen, maar wij voelen de morele plicht om eerlijk te informeren en op te komen voor de belangen van kopers en huiseigenaren. Vergeet niet dat deze groep is begonnen met slachtoffers die de stress en problemen aan den lijve hebben ondervonden. En het spreekwoord beter voorkomen is beter dan genezen is bij het kopen van een huis zeker van toepassing.

Buitenlandse kopers zijn een makkelijke prooi. Ze kennen de taal en de wetgeving niet, en de spaanse media gaat aan hun voorbij. Een risicowoning verkopen aan een buitenlander is daarom eenvoudiger dan aan een beter geïnformeerde spanjaard met de juiste contacten.

Een buitenlandse koper heeft vanwege de taal meer vertrouwen in landgenoten of adviseurs die in ieder geval engels of duits spreken. Er is er een hele nieuwe markt ontstaan waarin de buitenlander centraal staat en adviseurs die de talen spreken spelen daar slim op in. Een financieel draagkrachtige doelgroep verblind door de spaanse droom. Een buitenlandse koper is kwestbaar en heeft geen andere keus dan volledig te vertrouwen op adviseurs en dat blijkt in de praktijk, hoe vriendelijk deze ook zijn geen garantie voor een probleemloze aankoop.

De gouden tip: houd zélf de regie

Natuurlijk zijn er eerlijke adviseurs, maar als je met dergelijke investeringen zekerheid wil dan hou je zélf de regie. Weet wat je koopt, want hoe weet welke eerlijk of goed zijn.

Samen met advocaten en architecten hebben we een gegarandeerd onafhankelijke keuring ontwikkeld op basis van ervaringen van leden met strenge protocollen en een integriteitscode, want het grootste probleem in Spanje onder professionals is de ethiek. Ons doel is dat je zonder stress van het prachtige Spanje kunt genieten. En als het even kan ook minder geld kwijt bent aan een betrouwbaar en onafhankelijk onderzoek. Daarin zijn we geslaagd.

Het Woningpaspoort is het allerbelangrijkste document

Je zou verwachten dat een woning legaal is als deze geregistreerd staat in het Kadaster en het officiële woningregister, waarover IBI belasting wordt betaald, beschikt over een certificado de no existir infracción urbanistica van de gemeente, waarvoor een hypotheek is verstrekt, een verzekering is afgesloten, getekend bij de notaris… Het is absurd, maar het is absoluut niet waar. Dit zijn  documenten en argumenten waarmee kopers heel eenvoudig kunnen worden misleid.

Elke woning dient over een Woningpaspoort te beschikken. Daar draait het om! In de praktijk krijgen we met de volgende lastige situaties te maken:

Een woning mét een Woningpaspoort IS NIET PER DEFINITIE LEGAAL,

Een woning zónder Woningpaspoort IS NIET PER DEFINITIE ILLEGAAL,

Een woning waarvoor geen Woningpaspoort kan worden verkregen IS VRIJWEL ZEKER ILLEGAAL.

Hieronder zullen we proberen uit te leggen hoe dat zit. En als je het niet kunt volgen is dat begrijpelijk, want het is complex.

Verwarrend

We noemen het Woningpaspoort omdat de naam per gemeente kan veranderen. Bovendien zijn er documenten die ten onrechte dezelfde functie worden toegedicht of hetzelfde worden vertaald, denk aan een woonvergunning.

Verwar het Woningpaspoort dus niet met een Woonvergunning (cédula de habitabilidad), AFO, DAFO, SAFO, Certificado de ocupación etcetera. En of het niet genoeg is veranderen de regels per gemeente sneller dan een cameleon van kleur. Alles bij elkaar zet het de deur naar misleiding en fraude wagenwijd open, omdat niemand het meer begrijpt. Natuurlijk zou dit doument in heel Spanje hetzelfde moeten heten en zouden de regels uniform moeten zijn. Woningpaspoort is vanwege de essentie en de karaktereigenschappen veruit de beste naam.

Je kunt een Woningpaspoort herkennen omdat deze door de gemeente wordt afgegeven en dus op briefpapier van de gemeente staat.

Een Woningpaspoort kan ongeldig zijn of onrechtmatig zijn verkregen

Een Woningpaspoort kan verlopen zijn, ongeldig of onrechtmatig zijn verkregen. De geldigheid van het paspoort is van vele factoren afhankelijk, maar de controle op de geldigheid is NIET het vakgebied van een makelaar of een advocaat, maar van een architect gespecialiseerd in urbanismo. Dat moet haast wel de reden zijn dat zoveel mensen uiteindelijk een woning kopen die ze met de juiste informatie wellicht niet hadden gekocht.

Ongeldige documenten, je hebt er helemaal niks aan als het erop aan komt. Bij de koop of verkoop wordt de geldigheid van het Woningpaspoort vrijwel nooit gecheckt, mogelijk of moeten we zeggen waarschijnlijk, omdat het de transactie in gevaar kan brengen. Veel eigenaren zullen zich nu afvragen: hebben wij eigenlijk wel een Woningpaspoort?

In sommige autonome regio’s bestaat naast Woningpaspoort ook nog een Woonvergunning. Afhankelijk van de gemeente moeten deze worden vernieuwd bij verbouwen, verkoop of indien er sprake is van een geldigheidsdatum.

Als een makelaar en een advocaat niet in staat zijn om de legaliteit van een woning te garanderen dan kan een particulier het zeker niet zelf.

ONZE MISSIE: ÉÉN LANDELIJKE STANDAARD TER VOORKOMING VAN MISVERSTANDEN

We kunnen de woningmarkt onmogelijk veranderen, maar we kunnen er met elkaar wél voor zorgen dat we een vorm vinden waardoor kopen veiliger wordt.

Op dit moment maken advocaten gebruik van hun eigen rapportage. Er wordt overigens lang niet altijd een rapport opgemaakt bij de koop, laat staan dat ervoor wordt getekend. Uiteraard en logisch wil een professional de eigen verantwoordelijkheid contractueel tot een minimum beperken zo niet uitsluiten. En daar zit meteen het probleem. Een koper kan door clausules in het contract ongewild verantwoordelijk zijn voor iets waarvan hij de consequenties niet kan overzien of niet zijn meegedeeld.

Duidelijke protocollen, ISO certificering en integriteitscode

In het belang van een gezonde woningmarkt streven we naar één standaard met duidelijke protocollen en een integriteitscode waaraan alle professionals zich moeten houden. Alles is in voorbereiding voor diverse certificeringen, waaronder ISO 9001. Professionals die niet willen bijdragen aan een veilige transactie komen niet in aanmerking voor het aanbieden van de services.